26년 남양주 왕숙2지구의 첫분양 단지 중 하나로 금호건설의 아테라 분양공고가 나왔습니다.
- 9호선 연장 호재가 있으며, 초품아 단지입니다.
- 정부가 추진하는 3기 신도시로 가장 중요한 가격입니다.
84형 기준으로 발코니 확장 포함하면 분양가가 7억원에 육박합니다.
3기 신도시 사업으로 주변시세보다 20% ~ 30% 저렴하다도 했는데.. 과연 저렴한 걸까요 ? 의문이 듭니다.
공사비 급등이든 전쟁여파로 원자재 가격상승이든지 간에, 무주택 서민을 위한 신도시 사업인데 손해 볼 수는 없으니 어디 한번 따져봅시다.
아래 빨간색 원으로 표시한 곳이 왕숙2지구이고, 파란색이 다산신도시입니다. 그래서 보통 다산 아파트 가격을 많이 참고합니다.
다산 신도시 30평대 가격을 보면 대략 9억원 정도입니다.
아니 뭐야 가격이 왜 이래 ? 왜냐면 분양가가 너무 비싸니까요 !!
자 따져 봅시다.
- 인근 다산신도시 30평형대 가격이 약 9억원이니 3기 신도시 홍보에 맞게 20~30% 저렴한 분양가라고 고려한다면, 대략 추정 분양가는 6.3~7.2억원입니다. (실제 분양가는 7억)
- 하지만 위 지도에서 보는 바와 같이 왕숙2지구는 다산보다 더 외곽에 위치하였기에 다산신도시만큼의 가격이 형성될 수 없다고 판단됩니다. 실제 8억원 대에 가격이 형성될 시에는 기대차익은 1억원입니다.
- 진짜 이득인지 조금 보수적으로 계산해봅시다. 실제 차익은 사실 내가 낸 은행이자를 모두 계산해야 합니다.
7억 분양가 아파트를 LTV 80% 까지 대출 받았을 경우
- 대출금액 : 5억6000만원
- 적용금리 : 5%
- 전매제한 3년까지 계산
| 구분 | 계산식 | 금액 |
| 취득세 | 7억 * 1.1% | 770만원 |
| 연간 이자 | 5.6억 * 5% | 2,800만원 |
| 월간 이자 | 2,800 / 12 개월 | 233만원 |
| 총 비용 | 2,800*3년+770 | 9,170만원 |
- 전매기간은 당첨일로부터라서 이자비용이 좀 더 줄어들겠으나..
- 결론적으로 저렴한 가격으로 분양받는게 아니라 제 값 주고 청약하는 꼴인 듯 합니다.
- 제값주고 아파트 분양받았는데, 기반시설 하나도 조성 안되어있는 신도시에 초기부터 입주하여 수년간의 공사판 생활을 버티면서 살아야 할 의미가 있나 생각해봐야 하지 않을까요 ?
- 엎친데 덮친 격으로 최근 계속 이슈되고 있는 부실시공문제까지 겹치면 ?
3기 신도시 청약당첨을 꿈꾸던 사람이었으나 이건 다시 생각해봐야겠습니다.
차라리 같은 금액이라면
기반시설 다 조성되어있고,
내가 원하는 지역을 선택해서
매수하는게 더 나은 선택이 아닐까?
라는 생각이 듭니다.
책이나 유튜브 속 장밋빛 환상이 아닌, 부동산과 금융 시장의 냉혹한 현실과 생존법을 기록합니다. 상가 운영과 실전 투자를 직접 겪으며 깨달은 ‘자산 방어 전략’과 숫자 기반의 팩트체크를 공유합니다. 잃지 않는 투자, 고정 비용을 통제하는 냉정한 안목을 나누고 싶습니다.
