[남양주 분양] 왕숙2지구 아테라 분양 분석 (3기 신도시 실전기)

26년 남양주 왕숙2지구의 첫분양 단지 중 하나로 금호건설의 아테라 분양공고가 나왔습니다.

• 9호선 연장 호재가 있으며, 초품아 단지입니다.

• 정부가 추진하는 3기 신도시로 가장 중요한 가격입니다.

84형 기준으로 발코니 확장 포함하면 분양가가 7억원에 육박합니다.

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3기 신도시 사업으로 주변시세보다 20% ~ 30% 저렴하다도 했는데.. 과연 저렴한 걸까요 ? 의문이 듭니다.

공사비 급등이든 전쟁여파로 원자재 가격상승이든지 간에, 무주택 서민을 위한 신도시 사업인데 손해 볼 수는 없으니 어디 한번 따져봅시다.

아래 빨간색 원으로 표시한 곳이 왕숙2지구이고, 파란색이 다산신도시입니다. 그래서 보통 다산 아파트 가격을 많이 참고합니다.

다산 신도시 30평대 가격을 보면 대략 9억원 정도입니다.

아니 뭐야 가격이 왜 이래 ? 왜냐면 분양가가 너무 비싸니까요 !!

자 따져 봅시다.

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• 인근 다산신도시 30평형대 가격이 약 9억원이니 3기 신도시 홍보에 맞게 20~30% 저렴한 분양가라고 고려한다면, 대략 추정 분양가는 6.3~7.2억원입니다. (실제 분양가는 7억)
• 하지만 위 지도에서 보는 바와 같이 왕숙2지구는 다산보다 더 외곽에 위치하였기에 다산신도시만큼의 가격이 형성될 수 없다고 판단됩니다. 실제 8억원 대에 가격이 형성될 시에는 기대차익은 1억원입니다.
• 진짜 이득인지 조금 보수적으로 계산해봅시다. 실제 차익은 사실 내가 낸 은행이자를 모두 계산해야 합니다.

7억 분양가 아파트를 LTV 80% 까지 대출 받았을 경우

• 대출금액 : 5억6000만원
• 적용금리 : 5%
• 전매제한 3년까지 계산

구분	계산식	금액
취득세	7억 * 1.1%	770만원
연간 이자	5.6억 * 5%	2,800만원
월간 이자	2,800 / 12 개월	233만원
총 비용	2,800*3년+770	9,170만원

• 전매기간은 당첨일로부터라서 이자비용이 좀 더 줄어들겠으나..
• 결론적으로 저렴한 가격으로 분양받는게 아니라 제 값 주고 청약하는 꼴인 듯 합니다.
• 제값주고 아파트 분양받았는데, 기반시설 하나도 조성 안되어있는 신도시에 초기부터 입주하여 수년간의 공사판 생활을 버티면서 살아야 할 의미가 있나 생각해봐야 하지 않을까요 ?
• 엎친데 덮친 격으로 최근 계속 이슈되고 있는 부실시공문제까지 겹치면 ?

3기 신도시 청약당첨을 꿈꾸던 사람이었으나 이건 다시 생각해봐야겠습니다.

차라리 같은 금액이라면

기반시설 다 조성되어있고,

내가 원하는 지역을 선택해서

매수하는게 더 나은 선택이 아닐까?

라는 생각이 듭니다.